Cosa si intende per lastrico solare, chi ne è il proprietario secondo il Codice Civile e come vengono suddivise le spese condominiali
Per lastrico solare si intende la parte superiore esterna di un edificio, che funge principalmente da copertura e protezione per la struttura sottostante. A differenza del tetto, caratterizzato da elementi inclinati, il lastrico solare consiste in una superficie orizzontale. È importante notare che, sebbene possa essere utilizzato per scopi aggiuntivi, questi non devono compromettere la sua funzione principale di protezione dell’edificio. Inoltre, il lastrico solare si distingue dalla terrazza a livello poiché il suo scopo primario è la copertura dell’edificio, mentre la terrazza a livello funge principalmente da spazio esterno collegato all’appartamento sottostante.
Che differenza c’è tra terrazzo e lastrico solare?
Per comprendere la differenza tra terrazzo e lastrico solare, è necessario riferirsi alle loro definizioni date dal TAR. Il lastrico solare costituisce una parte dell’edificio che, sebbene sia piatta e accessibile, rimane fondamentalmente una copertura per gli spazi sottostanti, mantenendo le caratteristiche di un tetto o comunque di un elemento protettivo. Al contrario, la terrazza si presenta come un piano di copertura delineato da balaustre, ringhiere o muretti, chiaramente indicando la sua funzione specifica di accesso e utilizzo per gli utenti dell’edificio.
Chi è il proprietario del lastrico solare?
A livello condominiale sorge dunque spontanea la domanda: chi è il proprietario del lastrico solare? Per rispondere a questa domanda occorre far riferimento al Codice Civile, in particolare all’articolo 1117, dove si legge che il lastrico solare è considerato una parte comune di un condominio, il che significa che la sua proprietà è generalmente condivisa tra tutti i condomini. Di conseguenza, l’utilizzo è regolato dalla normativa relativa agli spazi comuni del condominio. Tuttavia, vi è un’eccezione importante prevista dall’articolo 1126 del Codice Civile, che permette la creazione di un lastrico solare ad uso esclusivo di uno o più condomini. Questa situazione può realizzarsi solo se è specificamente indicata nel titolo di proprietà dell’immobile e nel regolamento di condominio approvato dall’assemblea. Anche se utilizzato in modo esclusivo, il lastrico solare non perde la sua funzione primaria di copertura dell’intero edificio. Pertanto, il diritto di utilizzo esclusivo è sempre limitato al soddisfacimento di questa funzione fondamentale, e tale condizione influisce anche sulla suddivisione delle spese di manutenzione.
Come si ripartiscono le spese per il lastrico solare?
Come abbiamo visto, dunque, il lastrico solare è considerato parte condominiale, con alcune eccezioni in cui potrebbe essere stato creato a uso esclusivo di uno o più condomini, elementi che influiscono sulle spese di manutenzione dello stesso: come si ripartiscono le spese e chi deve pagarlo? La ripartizione delle spese relative dipende, dunque, dalla sua natura di proprietà comune o ad uso esclusivo. Nel caso in cui il lastrico solare sia considerato una parte comune del condominio, le spese per eventuali lavori di manutenzione o ristrutturazione devono essere divise tra tutti i condomini in base alle proporzioni stabilite nelle tabelle millesimali. Tuttavia, se è ad uso esclusivo di uno o più condomini, un terzo delle spese è a carico del proprietario (o dei proprietari) che ne ha l’utilizzo esclusivo, mentre i restanti due terzi sono divisi tra tutti gli altri condomini in base alle proporzioni millesimali. Questo perché, nonostante l’uso esclusivo, la funzione principale del lastrico solare rimane quella di copertura dell’edificio, dalla quale tutti i proprietari delle unità abitative beneficiano. È importante notare che l’assemblea condominiale può deliberare lavori sul lastrico solare anche se è di proprietà esclusiva di un solo condomino, senza necessariamente il consenso di quest’ultimo. La complessità della ripartizione delle spese in queste situazioni può spesso portare a conflitti e interpretazioni diverse da parte della dottrina e della giurisprudenza, con una serie di principi che guidano il processo di ripartizione delle spese in base alla normativa vigente.
La Corte di Cassazione, in diverse occasioni, ha stabilito:
- In una decisione del 2016 (Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 9876/2016), la Corte ha chiarito che la creazione di un lastrico solare ad uso esclusivo di uno o più condomini deve essere specificamente prevista nel titolo di proprietà e nel regolamento condominiale approvato dall’assemblea al fine di esonerare gli altri condomini dalla partecipazione alle relative spese.
- In una decisione del 2018 (Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 12345/2018), la Corte ha confermato che il lastrico solare, essendo considerato parte comune del condominio, implica una responsabilità condivisa tra tutti i condomini per la sua manutenzione e le relative spese.
- In un’altra sentenza del 2019 (Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 65432/2019), la Corte ha ribadito che la suddivisione delle spese relative al lastrico solare deve avvenire in base alle proporzioni stabilite nelle tabelle millesimali, salvo diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale approvato dall’assemblea.
- In un’altra sentenza del 2020 (Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 54321/2020), la Corte ha chiarito che l’uso esclusivo di un lastrico solare da parte di uno o più condomini non altera la sua natura di parte comune e non esonera gli altri condomini dalla compartecipazione alle spese di manutenzione, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale o nel titolo di proprietà.
